Más hogares unipersonales, una baja tasa de natalidad y una población más envejecida: ¿Está España construyendo las casas del futuro para familias del pasado?

La falta de construcción de viviendas no es el único problema de España. Ahora, además, el parque disponible y los nuevos proyectos deben adaptarse a los cambios demográficos que vienen...y no es una adaptación sencilla. Las medidas en materia de vivienda se han dirigido a ampliar cuanto antes la oferta a propósito del déficit de 765.000 casas (entre 2021 y 2024) para los hogares actuales, casi 20 millones y en su mayoría de dos personas. La mala noticia es que no se mantendrán así siempre.

En los próximos 15 años, el total de hogares crecerá un 19,1% hasta poco más de 23 millones, mientras que la población residente aumentará un 10,6% hasta sumar otros cinco millones de habitantes. El resultado de estas proyecciones, realizadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el informe de Proyección de Hogares se traduce en que los hogares del futuro serán más pequeños. De hecho, los unipersonales son los que más crecerán y representarán el 33,5% del total de la población de 2039, un incremento del 41,9% respecto a 2024; y los formados por dos personas alcanzarán el 31,3% del total, un 29,7% más en el mismo periodo.

Y no solo es que haya más españoles viviendo solos, es que el país estará más envejecido. La población mayor de 65 años, que actualmente se sitúa en el 20,4% del total, alcanzaría el 30,5% en 2055, según detalla el INE en el informe Proyecciones de Población (2024-2074). En 2073, la esperanza de vida de los hombres llegaría a los 86 años, mientras que de las mujeres sería de 90 años. Una tendencia que viene acompañada de una baja tasa de natalidad de la que ya se viene advirtiendo desde hace tiempo.

Los hogares del futuro tienen nuevas necesidades, pero el parque actual no está preparado. En primer lugar porque se enfrenta a un grave problema de escasez. El estallido de la burbuja inmobiliaria que vivió España dejó un exceso de oferta de 650.000 viviendas, producto de haber construido casi dos casas nuevas por cada hogar antes del 2008. Con este superávit, parecía buen momento para dejar de construir entonces. El sector no contaba con la pandemia y la inflación que terminaron con los restos y, en 2024, ya se habían creado más hogares (224.200) que viviendas (110.000). Este es uno de las causas principales de la crisis actual, pero que terminará perjudicando más a los nuevos hogares en los próximos años.

En el futuro, todo indica que la creación de nuevos hogares será incentivada por los jóvenes y los inmigrantes, que ya fueron 350.000 en 2024, según Juan Antonio Módenes, investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos. Y, en teoría, del lado de la vivienda se podría jugar la carta de las casas que quedan libres por mortalidad, que el investigador aproxima en 200.000, y, en teoría, podrían usarse para solo construir la diferencia. Sin embargo, no todas cumplen con los requisitos "porque son muy obsoletas, están mal ubicadas o pasan al uso turístico". Y es justamente el nuevo factor que podría agravar la crisis: las viviendas que no satisfacen las necesidades de la población.

Más de 100 metros cuadrados por 25 años

Actualmente, la demanda ya expone los cambios demográficos. Cada vez más personas están interesadas en vivir solas y las familias priorizan el confort frente al tamaño de las viviendas, según el análisis al mercado de la plataforma de inversión inmobiliaria Hausera. Pero, ¿cómo son las opciones que les ofrece el mercado? La mayoría de personas que viven solas están en pisos que tienen entre tres y seis habitaciones y más espacio se traduce en precios más altos. El 45,3% miden entre 61 y 90 metros cuadrados, que pueden costar entre 113.826 euros y 167.940 euros para comprar con los datos del Portal Estadístico del Notariado.

"Los cambios demográficos están provocando que el interés de la demanda esté girando hacia viviendas más pequeñas, mientras el parque inmobiliario se mantiene prácticamente estable", explica Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario. "De hecho, el tamaño medio de las viviendas en venta en ciudades como Madrid se mantiene estable año tras año", sostiene Iñareta. Y, aunque la capital sea una de las cuatro provincias que mantienen la predominancia de los hogares de dos personas en 2039, el resto del mapa se pintará necesitará de viviendas que respondan a las necesidades de los hogares unipersonales.

Estas previsiones indican que la demografía ya está cambiando, pero las viviendas no. "Muchas son energéticamente ineficientes, están mal distribuidas o pensadas para un tipo de familia que ya casi no existe", confirma Fernando Gonzalo, Co-Ceo de Hausera. Incluso, los metros cuadrados casi no lo han hecho desde hace 25 años. Aunque en los primeros siete meses de 2025 se aprecia un leve descenso, las viviendas nuevas construidas en 2024 fueron más grandes de lo que eran en 2020, que eran de 105,5 metros cuadrados, hasta llegar a una superficie de 106,8 en 2024. Es decir, durante 25 años la mayoría de casas que se han construido han sido de más de 100 metros cuadrados, lo que encarece aún más el precio de las pocas viviendas que están disponibles para cada hogar nuevo que se crea.

Además de la tipología de los pisos actuales para una sola persona, por año de construcción, el parque español es uno de los más envejecidos de Europa. Según el último Censo de Población y Vivienda del INE, la mayoría (41,4%) de casas tienen entre 30 y 49 años de antigüedad; el 26,6%, entre 50 y 69 años, y el 29,9%, más de 70 años. "Esto se traduce en importantes necesidades en materia de aislamiento, conservación, accesibilidad y funcionalidad", apunta Marta Vall-llossera, presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Sobre todo, en respuesta a las necesidades de una población más envejecida en el futuro.

"Los cambios en arquitectura se producen de una forma pausada, sosegada, ya que estamos hablando de un bien que está destinado a perdurar y, tradicionalmente, para que pudieran disfrutarlo varias generaciones", detalla Vall-llossera. Por esto, la escasez está escrita con rojo en las agendas de los promoteres y constructores. Con las nuevas legislaciones apuntando a resolver el déficit de la oferta, especialmente con el nuevoPlan Estatal de Vivienda 2026-2030, que está enfocado en aumentar el parque público de vivienda, es la oportunidad para responder a estas nuevas necesidades y a corregir de a poco el déficit que ya se viene arrastrando varios años.

A pesar de esto, fuentes de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) señalan que, "se necesitan viviendas de toda tipología y diferente tamaño" y, a propósito del Plan Estatal, se construirán más del tipo asequible (primera necesidad) y de reposición, que son de tres o más habitaciones, es decir, más de 90 metros cuadrados en promedio.

Frente a esto, el sector de la construcciónse enfrenta a otros retos para adaptar la obra nueva y proyectos de rehabilitación a los cambios de la demografía. "Desafortunadamente, la rigidez de la normativaurbanística impide adaptarse a la demanda con la rapidez necesaria, añadiendo dificultad a la producción de la oferta de vivienda de toda tipología», añade APCEspaña. El presidente de esta asociación y de la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña, Xavier Vilajoana, había advertido en una entrevista previa con EL MUNDO que los constantes cambios normativos estaban dificultando al sector inmobiliario: "Son inversiones que se realizan a muy largo plazo, por tanto, necestian estabilidad. ¿Quién se atreve a empezar cualquier actividad económica si no sabe si le cambiará las normas de partido ante de que pite el árbitro el final?".

Con las previsiones, el desfase entre los hogares y las viviendas continuará creciendo, también porque la gestión de un planeamiento urbanístico puede tomar, de media, hasta 16 años, según Vilajoana. Por esto, señalaba que "incluso si en un año hiciéramos las mismas unidades que los hogares que se generan, no estaríamos recuperando el déficit que llevamos acumulando".

Lo que explicaría un incremento en los precios de las viviendas aún mayores para los nuevos hogares, que tendrán que enfrentarlos solos en su mayoría. De hecho, solo el déficit acumulado en cuatro años, equivalente al 4% del parque de viviendas principales explica un 39% del aumento del precio observado en el total nacional, según un informe de CaixaBank. Es decir que sin las presiones que ha causado la escasez de vivienda entre 2021 y 2024, la media de los precios a nivel nacional habría crecido un 3,7% al año, un dato muy lejano frente al 6% observado. Esto, trasladado al panorama de los nuevos hogares, indica que tendrán que pagar aún más por las viviendas adecuadas que no se contrayen.