La oferta de viviendas turísticas (VUT) afronta el próximo 3 de abril una de las pruebas de fuego, cuando entrará en vigor la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que empodera a las comunidades de vecinos. Sin su autorización, no podrá explotarse una vivienda como alojamiento para turistas.
Se trata de un cambio que invierte el procedimiento vigente. A día de hoy, las comunidades que ven aparecer en su propiedad una vivienda turística y se quejan del flujo constante de entradas y salidas de personas ajenas, de ruidos o del desgaste de elementos comunes, solo pueden proponer la prohibición de la VUT convocando una junta de propietarios, sometiendo a votación la autorización y ganándola por una mayoría de tres quintos. Desde el próximo miércoles, se invierte la carga. Serán los propietarios los que necesiten autorización de los vecinos para convertir su casa en una vivienda turística.
La modificación de la ley refuerza el carácter decisorio de las comunidades de vecinos para limitar el uso de las viviendas. En concreto, señala que su debe ser autorización «expresa» y «previa», de manera que no cabe iniciar la actividad y después obtener la licencia con la que se puede operar. El marco normativo pretende estrecharse aún más el próximo mes de julio, cuando sea obligatorio inscribir estos alquileres en un registro.
«Era necesaria esta regulación para evitar las tensiones en la convivencia y este paso previo es un avance para aprobar o desaprobar esta actividad económica en un edificio residencial», dice Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.
Las tensiones a las que se refiere Martínez Torres estallaron el año pasado en varias capitales. Ante el avance descontrolado de la oferta de VUT en paralelo a la escalada de los precios de alquileres y viviendas, los ayuntamientos anunciaron medidas de limitación como moratorias, números máximos por barrios, mayor inspección, ya directamente, la extinción de licencias en 2028 en Barcelona o, desesperados, el corte del suministro de agua a los ilegales.
Refuerzos normativos como los que llegan fueron demandados, entre otros, por el ayuntamiento de Málaga, la capital donde más han proliferado los pisos turísticos y donde sus vecinos se manifestarán esta semana por tercera vez en un año demandando más vivienda. Su alcalde, Francisco de la Torre, anunció la semana pasada una moratoria global para pisos turísticos durante tres años que se suma a límites ya aprobados en 2024.
A lo largo de los últimos años, el crecimiento de este tipo de actividad en las ciudades ha crecido a un ritmo vertiginoso. Gracias a la capacidad de aerolíneas y aeropuertos para mover pasajeros, al alcance de plataformas como Booking o Airbnb y a la rentabilidad de la fórmula, la actividad turística ha transformado barrios enteros de capitales como Barcelona, la propia Málaga, Las Palmas, Sevilla, Palma o Madrid al desplazar a los vecinos para alojar turistas.
Lo que inicialmente se incluyó en la economía colaborativa es hoy una actividad económica en toda regla, con rentabilidades que atraen grandes inversores y un marco regulatorio impreciso que ha despertado las críticas del resto del sector turístico. No hay datos que reflejen con precisión el volumen del parque de viviendas que han desaparecido del parque residencial para integrarse en el mercado turístico. Las plataformas como Booking o Airbnb y su big data serían la fuente más fiel, pero no comparten su información.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) rastrea las plataformas para dar con un número que asciende a 368.295 viviendas que ofrecen 1,8 millones de plazas. Pero el propio organismo admite de que, dadas las fuentes, sus resultados se etiquetan como «experimentales», sin la calidad de los que ofrece en tantas otras materias. «La oferta ilegal -que en Madrid es nueve veces superior a la legal, según el ayuntamiento- no está incluida en esta estadística», reconocen en el INE.
Así pues, el marco jurídico desbordado por las VUT empieza a estrecharse. Si este empoderamiento de los vecinos y una actitud aparentemente más vigilante por parte de los ayuntamientos ayudará a calmar la tensión o disparará los litigios, aún está por ver. Por un lado, la llegada de turistas ya está dando señales en 2025 de caminar hacia un nuevo récord. Por otro, las VUT y las plataformas que los comercializan, tratan de retrasar en la medida de lo posible la implementación de regulaciones. Pero ni la saturación de las capitales ni el agravamiento del problema del acceso a la vivienda ayudan, aunque en este último caso las VUT no sean las únicas responsables.
«Es algo que preocupa mucho a los propietarios de pisos turísticos», explica Juan Ramón Méndez, abogado especialista en vivienda turística. «Hará falta ese permiso para estar en el registro y sin registro no se podrá comercializar: quien no cumpla, estará fuera». Méndez advierte de que las normativas son más porosas que lo que aparentan por las competencias de cada comunidad autónoma y ayuntamiento en la definición de lo que es una VUT y lo que es un apartamento turístico o en si la norma afecta a las VUT que hubieran solicitado licencia antes del pasado mes de marzo, cuando se publicó el cambio en la ley de propiedad horizontal.
No todas las comunidades de propietarios están por entrar en pleitos con propietarios que como inversores pueden tener mayor pulmón financiero, indica el abogado. Por si acaso, los más prudentes estudian a fondo el marco y valoran posibilidades como la de pasar a ser una casa de huéspedes, una categoría del Madrid del siglo XIX de Benito Pérez Galdós y Fortunata y Jacinta, para mantener activa y legal su inversión. «Todo se ha profesionalizado mucho», señala Méndez.