Comprar un inmueble para después ponerlo en alquiler es una de las prácticas más habituales entre los inversores que buscan obtener la mayor rentabilidad de sus ahorros. Sin embargo, no todos los productos ofrecen el mismo beneficio. Dentro del sector inmobiliario, las oficinas se convierten en la inversión más rentable, con una tasa de retorno del 11,8%, frente al 12,9% que daban hace un año; mientras que comprar un local comercial para arrendarlo a posteriori ha aumentado su beneficio tres décimas en el último año, al pasar de un 9,6% en 2022 a un 9,9% en 2023.
Así se desprende del último estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista, que destaca que la rentabilidad obtenida es superior a las tasas que ofrecen los bonos del Estado a 10 años, que pasaron del 3,5% en 2022 al 3,1% en diciembre de 2023. Además, el análisis, que relaciona los precios de venta y los de alquiler de distintos activos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, señala que comprar una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler es ligeramente menos rentable que hace un año: si en diciembre de 2022 ofrecía un retorno del 7,2%, en diciembre de 2023, fue del 7,1%.
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista señala que «debemos tener presente que la inversión en vivienda no está exenta de riesgos que deben ser analizados y asumidos por cada inversor. Las previsiones para 2024 indican que los precios de venta subirán de forma suave en los grandes mercados, mientras que los alquileres crecerán de forma mucho más marcada por la alarmante falta de oferta, lo que empujará la rentabilidad bruta hacia arriba. Aún así, los posibles inversores deben tener en cuenta la aplicación de la legislación vigente y la posible inseguridad jurídica a la que se podría enfrentar en caso de impago, ya que una mayor rentabilidad está generalmente unida a un mayor riesgo».
Por su parte, María Matos, portavoz y directora de estudios de Fotocasa explica que «la rentabilidad de la vivienda sigue siendo el foco de inversión con menor riesgo del mercado. De hecho, frente a otros activos como los Bonos del Estado o los depósitos bancarios, el ladrillo se ha consolidado como uno de los productos financieros de mayor rendimiento en los últimos años, y en muchos casos el que muestra la rentabilidad más alta». Incide en que «la vivienda se posiciona así, no solo como una inversión segura y rentable a largo plazo, sino que también se revaloriza con el paso del tiempo. Lo que cada vez despierta el interés de más ahorradores».
Otro factor que hay que tener en cuenta es la localización del activo, pues depende si se trata de zonas en las que hay mayor facilidad para alquilar un piso o un local y su potencial de revalorización, que tiende a ser mayor en las grandes ciudades con un retorno inicial inferior a la media. Matos recuerda que «venimos de una gran transformación en el mercado del alquiler, ya que el precio comenzó a caer en 2021, lo que resultó en una moderación de la rentabilidad. Sin embargo, en el ejercicio de el precio de los arrendamientos alcanzó los precios más altos de toda la serie histórica, y en 2023 ha vuelto a suceder lo mismo. Mientras el precio del alquiler se mantenga en cifras altas, y el precio de compra de vivienda se mantenga en niveles estables, la rentabilidad seguirá siendo alta y con cifras muy positivas».
En este aspecto, la rentabilidad de los locales comerciales tiende a ser alta en prácticamente todas las capitales de provincia, aunque es en Ávila donde se obtiene el mayor retorno, del 12,3%. Seguido de Murcia (11,7%), Lérida, Zaragoza y Gerona (10,5% en los tres casos). Por encima del 10% también se encuentran Huelva (10,4%), Santa Cruz de Tenerife (10,4%), Bilbao (10,3%) y Ciudad Real (10,1%). En Barcelona la tasa es del 8,4%, mientras que en Madrid se queda en el 8,2%, según Idealista.
En el lado opuesto, Palma ofrece un retorno del 7,1%; Teruel, del 7,2%; Cuenca, del 7,3% y Salamanca y La Coruña del 7,6%.
Capitales donde es más rentable invertir
Alquilar una vivienda en propiedad es mucho más rentable en Lérida, Murcia y Huelva que en el resto de España. En estas capitales de provincia la rentabilidad se sitúa por encima de la media nacional (7,2%) y alcanzan una tasa de retorno del 8,5, 7,9% y 7,3% respectivamente, mientras que en Madrid el beneficio es del 5,2% y en Barcelona. del 5,9%.
Además de los locales comerciales y de las viviendas, el estudio de Idealista analiza también el beneficio que puede dar otros productos inmobiliarios como los garajes y las oficinas. Para ello, el portal divide el precio de venta ofertado entre el precio del alquiler que solicitan los propietarios correspondientes al cuarto trimestre de 2023. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda.
En este aspecto, los garajes son los que menos rentabilidad pueden dar a los inversores que quieran comprar activos con el fin de obtener beneficios. De hecho, hay dos capitales que ofrecen un retorno por debajo del 3,1% que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años. Estas son: Salamanca y Granada con una rentabilidad del 2,4% y 3,1%, respectivamente. En cambio, en Murcia un propietario puede obtener un 10,8% de beneficio por alquilar su garaje y de un 8,3% para alguien de Ávila.
En el caso de las oficinas, que en 2023 se mantuvieron como el producto más rentable pese a caer casi un punto en el último año, es en Zaragoza y Sevilla donde los inversores pueden encontrar retornos más atractivos entre las capitales de provincia, con un 11,7% en ambos casos. En Barcelona la rentabilidad se sitúa en el 7,9% y en Madrid en el 7,3%. En el lado opuesto se sitúan Salamanca (6%), Bilbao (6,2%) y Orense (6,4%).